Для индивидуальных застройщиков Тюмени прошел ликбез по малоэтажному домостроению и оформлению «загородки»
В Тюмени в рамках традиционных майских выставок «Ландшафтная архитектура. Малоэтажное домостроение» и «Дача. Сад. Огород», проводимых экспоцентром «Тюменская ярмарка», 14 мая состоялся практический семинар «Ликбез по ИЖС», где было уделено внимание новеллам законодательства, подготовке документов при покупке участка и строительстве дома, возможностям жилищного кредитования в 2021 году.
Бесплатный семинар в «дачный сезон» организовали с целью донесения до широкой аудитории новаций рынка недвижимости, в том числе – изменений в законодательстве, влияющих на процесс развития индивидуального жилищного строительства. В основном информация была направлена на частных застройщиков и представителей риэлторского сообщества, как специалистов, сопровождающих сделки купли-продажи загородной недвижимости.
Чтобы сделать человека счастливым
В ходе мероприятия было отмечено, что в 2020 году в Тюменской области, как и в целом по стране, ярко проявились тенденции к развитию рынка загородного жилья. В 2021 году интерес к этому сегменту рынка не снизился, что выражается и в увеличении количества сделок по купле-продаже готовых домов, и в росте объемов строительства загородной недвижимости.
Частным застройщикам или покупателям объектов ИЖС важно правильно выбрать земельный участок и оформить документы на недвижимое имущество. Однако законодательство в этой сфере очень подвижно – каждый год и не единожды вносятся изменения в законы и подзаконные акты. Чтобы в такой ситуации граждане получили актуальную информацию из первоисточника, в качестве лекторов на семинаре выступили представители федеральных органов власти, органов местного самоуправления, банковских структур и организаций, занимающихся вопросами содействия развитию загородного рынка и малоэтажного домостроения.
При подготовке семинара основное внимание было уделено наиболее частым вопросам, с которыми обращаются граждане в органы власти при строительстве и оформлении объектов ИЖС. Мероприятие состояло из трех информационных блоков, которые условно можно назвать «оформление документов», «кредитование», «советы бывалого».
Открывая встречу, генеральный директор АО «Тюменская ярмарка» Михаил Брудков заметил: «По большому счету, тема сегодняшнего разговора – это, как сделать человека счастливым. Обретение своего дома – обретение нового образа жизни. И важно, чтобы при достижении конечного результата всю цепочку шагов – от покупки земельного участка до новоселья – человек мог пройти без сбоев».
Документы на строительство объектов оформляем правильно
Первый информационный блок касался грамотной работы с документами – от подготовки к строительству объекта ИЖС до ввода его в эксплуатацию и последующего оформления в собственность.
Градостроительный план земельного участка, уведомления о начале и об окончании строительства дома… Всегда ли необходимы частному застройщику эти документы? Какие именно документы нужно подготовить, чтобы не было проблем при возведении объекта ИЖС? На эти и другие актуальные вопросы ответила председатель комитета подготовки разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию Департамента земельных отношений и градостроительства администрации г. Тюмени Мария Ерохина.
Рассказывая о порядке строительства индивидуального жилого дома, представитель градостроительного департамента обратила внимание на то, что для оформления такого объекта в условиях «дачной амнистии» не обязательно заказывать градостроительный план. Однако этот документ бывает очень полезен – он несет в себе определенную информацию.
Например, на градплане обозначены минимальные отступы от границ земельного участка, указаны ограничения в использовании этого участка, отмечены зоны затопления и подтопления – все это помогает принять взвешенное решение при выборе участка, оценить возможности территории для возведения индивидуального дома, а также других капитальных объектов.
Уведомление частным застройщиком органа местного самоуправления о начале или об окончании строительства объекта ИЖС законодательно не отменено даже во время действия закона о «дачной амнистии». Как и соблюдение градостроительных регламентов.
«По окончании строительства готовится техплан объекта ИЖС или садового дома, который входит в пакет документов, необходимых для дальнейшего оформления недвижимости. Выезд представителя муниципального образования на место для оформления уведомления о соответствии построенного объекта первоначально заявленному, законодательно не предусмотрен. Но застройщику лучше не лукавить, указывая параметры строения или отступы от границ участка, так как в дальнейшем могут возникнуть неприятности. Например, смежный землепользователь может инициировать проверку в рамках земельного спора, вскроются нарушения градрегламентов или нецелевое использование земельного участка (строения). В результате объект может быть признан «самоволкой». В этом случае не избежать судебных разбирательств, вплоть до сноса самовольно выстроенного объекта (в случае угрозы жизни и здоровью людей)», – предупредила Мария Ерохина.
Построили? Поставьте объект на учет и зарегистрируйте право собственности
В продолжение темы правильного оформления документов на недвижимость слово предоставили тем, кто занимается кадастровым учетом и регистрацией прав. Здесь тоже немало нюансов, которые следует учитывать, чтобы заветная мечта о загородном доме не разбилась о незнание закона или козни мошенников.
Как правильно выбрать земельный участок под ИЖС? Как разобраться в том, покупаешь жилой дом или садовый? Какие документы необходимы при оформлении загородной недвижимости в период действия «дачной амнистии»? Эти вопросы специалисты Росреестра и Кадастровой палаты получают как в ходе «прямых линий», периодически организуемых для граждан, так и в каждодневной своей работе.
«Стоит помнить, что продавать (отчуждать) объект недвижимого имущества может только его собственник, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, – начала разговор о безопасных сделках начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий тюменского филиала Федеральной кадастровой палаты Галина Барнашева. – При выборе земельного участка обратите внимание на то, зарегистрированы ли на него права. Нужно проверить, нет ли ограничений, обременений, арестов и запрещений, посмотреть наличие капитальных объектов на этом участке. Важно знать разрешенное использование земельного участка (на землях сельхозназначения строить жилье нельзя). И если вы приобретаете землю с домом, убедитесь в том, что этот дом подходит под параметры объекта ИЖС».
Также не стоит в дальнейшем превращать дом для проживания одной семьи в гостиницу или организовывать в нем другой бизнес, иначе это – нецелевое использование земельного участка и нарушение законодательства, повод для проверки и наложения административных взысканий.
Представители тюменского Росреестра и филиала Кадастровой палаты разъяснили, как узнать характеристики земельного участка с помощью электронных сервисов spv.kadastr.ru и rosreestr.gov.ru, а также – как оформить документы на недвижимость, в том числе в рамках «дачной амнистии».
Так, начальник отдела координации и анализа деятельности Управления Росреестра по Тюменской области Татьяна Максимова обратила внимание на то, что существует два порядка оформления недвижимости: с подготовкой технического плана и декларации на объект; с подготовкой технического плана и уведомления об окончании строительства объекта. «Причем, смешивать два этих порядка нельзя: если вы начинали стройку с уведомления о начале строительства, то и оформлять дом после завершения строительных работ следует с направлением уведомления об окончании стройки», – заметила Татьяна Максимова.
Что касается «дачной амнистии», то действие упрощенного порядка продлено до 2026 года. И, выбирая «порядок» строительства, частному застройщику стоит взвешивать свои финансовые и физические возможности – успеет ли он завести дом под крышу в «упрощенный период».
Кредитование ИЖС: объемы растут, ставки падают
Финансовые инструменты для приобретения участка и возведения объекта ИЖС – важный аспект в достижении заветной цели к обретению своего дома. Можно сказать, что условия, в том числе, размер ставки, сейчас беспрецедентные. Подробно о действующих банковских предложениях рассказала руководитель Центра ипотечного кредитования банка ДОМ.РФ Алма Джапарова.
Представитель Банка рассказала о программах кредитования индивидуального жилищного строительства, а также о документах, которые требует кредитное учреждение прежде, чем выдать средства заемщику.
В частности, по условиям программы «льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство» денежные средства можно направить как на строительство дома с одновременным приобретением земли, так и на строительство дома на имеющемся в собственности участке. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 миллионов для других субъектов РФ. Первоначальный взнос — от 20%. Минимальная ставка (от 6,1%) доступна для заемщиков, подтверждающих доходы и занятость дистанционно – с помощью выписки из Пенсионного фонда РФ, она заказывается через сотрудника банка, без обращения в отделение банка или в Пенсионный фонд РФ.
«Программа кредитования на все категории заемщиков – это пилотная программа ДОМ.РФ*, запущенная с целью развития сегмента индивидуального жилищного строительства. Оформить кредит на строительство загородного дома могут все граждане РФ в возрасте от 21 до 65 лет. Программа льготной ипотеки на строительство жилого дома действует до 1 июля 2021 года», – уточнила Алма Джапарова.
Отвечая на вопросы аудитории, представитель банка рассказала, что потенциальный заемщик, который собирается строить свой дом, проходит проверку не только на платежеспособность, но и составляется его портрет по имеющимся документам на земельный участок – запрашивается выписка из ЕГРН о правах собственности и финансовые документы о приобретении земельного участка под ИЖС.
Еще один немаловажный факт – строительством дома (от фундамента до крыши) должны заниматься аккредитованные в банке ДОМ.РФ подрядные организации или ИП. Рассмотрение документов при аккредитации занимает пять дней, после чего банк составляет мнение о надежности подрядчика и принимает решение о кредитовании стройки.
*АО «Банк ДОМ.РФ», универсальная лицензия ЦБ РФ № 2312 от 19.12.2018.
Перед строительством дома крепко подумай и посчитай…
В ходе семинара своим опытом «частного домостроителя» поделился генеральный директор АО «Тюменская ярмарка» Михаил Брудков. Он заметил, что при возведении «дома мечты» важно все: и выбор места строительства, и выбор материала для стен и фундамента, и выбор подрядчика, чтобы плита перекрытия не рухнула… Ведь, для счастья нужен крепкий и надежный дом.
«Хорошо, что сейчас у нас есть выбор. В настоящее время в регионе есть немало компаний, которые строят «загородку» качественно, уделяя внимание комплексному развитию застраиваемых ими территорий. Ленддевелоперы предлагают до 500 готовых проектов домов – можно выбрать небольшой по площади объект, а можно – замахнуться на виллу, в зависимости от толщины вашего кошелька. Важно разумно подойти к выбору», – подчеркнул Михаил Брудков.
Обстоятельно подошла к этой теме заместитель директора выставочного центра малоэтажного домостроения «Свой дом» Анастасия Баннова. Она провела небольшой обзор основных ошибок, часто совершаемых в процессе подготовки к строительству, и дала несколько полезных рекомендаций тем, кто только планирует строить свой загородный дом.
«Прежде, чем строить загородный дом, нужно решить, что вы собираетесь там делать, чем заниматься. Если вы собираетесь там только отдыхать летом и в выходные, лучше купить дачу и не тратить время, средства и нервы на стройку. Квартирное мышление городского жителя не дает возможности представить реально жизнь в загородном доме. Поэтому, сначала стоит побывать в гостях у друзей и знакомых, узнать их мнение, примерить на себя новый образ жизни», – посоветовала Анастасия Баннова.
Если принято решение о строительстве дома, следует определить количество «квадратов», которые нужны для комфортного проживания семьи, соразмерив с этим свои финансовые возможности. Конечно, нужно сделать проект (лучше до начала строительного сезона), чтобы избежать некачественного выполнения работ, дефицита или переизбытка стройматериалов. Начиная стройку, с подрядной организацией следует обязательно заключить договор, прописав фиксацию скрытых работ, материалы, гарантии…
«Лучше, чтобы фундамент, «коробку» здания и кровлю выполнял один подрядчик – будет больше ответственности за итог. Смету читаем внимательно, обращая внимание на то, чего там нет – что не входит в оговоренную сумму. Например, в подряд может не входить облицовка цоколя, крыльца, устройство веранды и отмостки… Тогда вы увидите реальную картину по дополнительным затратам и сопоставите с размером своего кошелька», – резюмировала Анастасия Баннова и передала слово коллеге, знающему толк в стройматериалах.
Завершил семинар директор проектно-строительной организации «Дом от заводов» Дмитрий Вешкурцев. Свое выступление он посвятил обзору основных строительных материалов для индивидуального жилищного строительства, остановившись на характеристиках стройматериалов и финансовой составляющей проектов. Ведь выбор материала для возведения крепкого и надежного дома – немаловажная задача. Тем более, в наших климатических условиях.
По мнению эксперта, оптимальным для Сибири при возведении наружных стен индивидуального жилого дома до трех этажей будет использование газобетонного блока: он теплый (при толщине 400 мм утеплитель не требуется) и относительно демократичный по стоимости. К примеру, «коробка» дом из газобетона полезной площади 144 кв.м обойдется примерно в 4 млн рублей.
В поддержку малоэтажному строительству
Заметим, что семинар явился продолжением круглого стола, посвященного загородному рынку региона, который состоялся в марте этого года в рамках Градостроительного форума-выставки «Современное строительство и архитектура».
Тогда мероприятие было адресовано профессиональным участникам рынка. Говорили о том, что, пожалуй, впервые ИЖС получило повышенное внимание и поддержку со стороны Правительства РФ, появились льготные кредиты, планируется проведение конкурса типовых проектов домов для стандартизации ИЖС, создание электронного сервиса по оформлению всех необходимых документов для индивидуального жилищного строительства, активно собираются развивать комплексное малоэтажное домостроение.
Все это стоит учитывать как профессионалам рынка, так и частным застройщикам, покупателям загородной недвижимости. Есть что обсуждать и чему учиться. А потому на тему ИЖС экспертным сообществом будет организовано еще не одно обучающее мероприятие.
Светлана Ахмеднабиева
